Форум » Недвижимость » Как думаете - жильё дорастёт до небес? » Ответить
Как думаете - жильё дорастёт до небес?
funds: Как думаете - жильё дорастёт до небес? Или рухнет вниз? И когда?
Ответов - 10
funds: Эксперт: доля ипотечных сделок на рынке недвижимости Москвы в июле 2008 года снизилась в три раза http://g2p.ru/publications/index.php?opn=54563&part=1 Доля сделок на рынке недвижимости Москвы с применением ипотечных схем в июле 2008 года снизилась почти в три раза до 4%, по сравнению с 11% в июле 2007 года, сообщает РИА Новости со ссылкой на вице-президента Российской гильдии риэлторов (РГР) Константина Апрелева. «В 2007 году на рынке недвижимости Москвы было совершено около 128 тысяч сделок, соответственно в месяц этот показатель составлял примерно 10,5 тыс. В июле прошлого года доля в 11% из этих сделок приходилась на сделки с применением ипотеки. В этом году несмотря на то, что объем сделок на рынке несколько подрос, ипотека составляет лишь 4% от них», - рассказал Апрелев. По его мнению, основными причинами сложившейся ситуации являются рост стоимости недвижимости и удорожание ипотечных кредитов. Апрелев отметил, что неотъемлемой причиной является сокращение покупательской способности населения на фоне инфляции, опережающей рост доходов граждан он. По прогнозу Апрелева, в дальнейшем ситуация сохранится на том же уровне, но все будет зависеть от трендов рынка. «Понятно, что покупать с ипотекой квартиры на падающем рынке - не очень прагматично. Поэтому, если рынок начнет снижаться в ценах, то количество ипотечных сделок какое-то время будет снижаться, а потом возрастет, когда возрастет покупательская способность», - считает он.
funds: Что теперь будет с рынком недвижимости? http://rokf.ru/realty/2008/09/18/060223.html О возможном падении цен на жилую недвижимость эксперты и наблюдатели говорят постоянно, из месяца в месяц. И, как правило, приходят к такому выводу: упасть рынок недвижимости может не сам по себе, а под воздействием внешних факторов. И вот, пожалуйста, внешние факторы налицо: фондовые рынки лихорадит, потребительские цены растут, зарубежные инвестиции могут сократиться. В августе цены в некоторых секторах рынка жилья даже немного понизились. Так что, час пробил? Преодоление рубежей Неоспорим факт, что цена квадратного метра в Москве, Санкт-Петербурге и большинстве других крупных городов преодолела все мыслимые и немыслимые пределы. На протяжении последних лет, публикуя прогнозы аналитических агентств, руководителей строительных организаций, риэлтеров и результаты опросов граждан, средства массовой информации превратили цены на недвижимость в своеобразный фетиш - в культово-сверхнадежный, постоянно растущий в цене объект инвестиций. До сегодняшнего дня это было абсолютно справедливо. Начиная с августовского кризиса 1998 года цены на жилье в Москве никогда не падали. Все, казалось бы, подкрепленные реальными экономическими фактами прогнозы о возможном кризисе на рынке недвижимости оказывались несбыточными. Вопреки всем законам экономики стоимость квадратного метра в столице преодолевала один психологический рубеж за другим. Еще недавно даже самые смелые аналитики вряд ли могли предложить, что всего в течение нескольких месяцев его стоимость поднимется сначала до двух с половиной, потом до трех, до четырех тысяч и, наконец, до шести и более тысяч долларов. Когда четыре года назад один из московских девелоперов, занимающихся реконструкцией Остоженки, Леонид Казинец, сказал, что квартиры в этом районе Москвы будут стоить $10 тыс. за квадратный метр, большинство риэлтеров и покупателей сочли это заявление безумным. Сегодня средняя стоимость квадратного метра на Остоженке составляет уже порядка $30 тыс. Многие аналитики склонны считать, что, становясь по уровню своего экономического развития в один ряд со столицами крупнейших европейских стран, Москва вскоре догонит их и по уровню цен на недвижимость. По их мнению, средняя цена $6 тыс. за квадратный метр - это далеко не предел для Москвы. Доля инвестиций Никто не спорит с тем, что цены на жилье в современных условиях определяет рынок. И тут возникает закономерный вопрос: какой это рынок, товарный или инвестиционный? Реальной статистики на этот счет не ведется, а строители и риэлтеры предпочитают не распространяться о том, сколько квартир у них купило то или иное физическое лицо. Информация о примерном процентном соотношении жилых и инвестиционных квартир в новых домах всплыла в связи с историей по поводу обманутых соинвесторов компании "Мастерок". Выяснилось, что некоторые предприимчивые граждане приобрели у этой компании по две, три, четыре и более квартир. А один из покупателей решил стать владельцем целых одиннадцати апартаментов. Получилось, что около половины квартир было куплено у "Мастерка" в инвестиционных целях. Следует полагать, что примерно такое же соотношение наблюдается в последние годы и с другими инвесторами. По самым скромным подсчетам получается, что в период новейшей истории бума столичной недвижимости покупателями в инвестиционных целях было приобретено по крайней мере 120 тыс. квартир-новостроек и около 60 тыс. апартаментов на вторичном рынке. И что самое интересное, порядка половины этих квартир даже не сдается внаем. Этот факт говорит о том, что инвесторы дожидаются точки максимума на кривой роста цен и готовы в любой момент выставить свой товар на продажу по предельно высоким ценам. Похоже, что с началом осени такой момент уже наступил. Рост цен замедлился. И самые осторожные инвесторы решили начать продавать накопившуюся у них недвижимость. Совершенно очевидно, что рынок отреагировал на это еще большим замедлением роста цен, что, очевидно, не может не беспокоить тех инвесторов, которые привыкли работать на быстрых деньгах. И тут самое время вспомнить ситуацию, которая сложилась на столичном рынке недвижимости летом 2004 года, когда многим инвесторам, передержавшим имеющиеся у них квартиры, не удалось их оперативно и дорого продать. Тогда интерес игроков-финансистов к столичному рынку недвижимости спал. Оказавшись без разогревателей, рынок впал в состояние многомесячной стагнации. А на вторичном рынке появились отдельные игроки, которые попытались сбросить имеющуюся у них недвижимость по демпинговым ценам. Тогда паникерами были те, кто хотел прокрутить через недвижимость не собственные, а кредитные средства. Поняв, что годовой рост цен может оказаться сравнимым со ставкой по кредиту, они решили попытать счастья на других рынках. Подобная ситуация существует и сейчас. На самом деле она может оказаться даже более драматичной. И вот почему. Динамика роста реальных доходов основных конечных покупателей столичной недвижимости сильно отстала от динамики повышения цены квадратного метра. Каждые дополнительные 10%, прибавленные к стоимости московского "квадрата", сокращали круг его возможных покупателей по крайней мере на треть! Соответственно, по законам геометрической прогрессии при росте цен на 40% количество граждан, способных купить квартиру в столице для того, чтобы в ней жить, уменьшилось примерно в пять раз. Такую ситуацию не смогла исправить даже активно развивающаяся ипотека. В результате многие потенциальные покупатели недвижимости, не видя перспектив улучшить свои жилищные условия в столице, либо приобрели ее в Московской области, либо сделали другие крупные покупки. Наглядное свидетельство тому - рекордный за всю историю объем ввоза дорогих иномарок в Москву. Оставшись без значительной части реальных покупателей, московский рынок жилой недвижимости стал развиваться исключительно по инвестиционным, биржевым законам, то есть в виртуально-информационном пространстве. В мировой практике такие ситуации хорошо известны. Японский "пузырь" В столице России вполне может сложиться ситуация, подобная той, что была в Японии в начале 90-х годов прошлого века. Там начиная с 1985 года в течение трех лет в некоторых районах Токио цены на землю выросли почти в десять раз. Реализация недвижимости в элитных районах столицы и других городов Японии стала хорошим бизнесом. Риэлтеры и другие предприниматели, занимающиеся перепродажей квартир и офисов, стали залезать в долги. Они брали в банках кредиты, покупали на них недвижимость, ждали очередного скачка цен и перепродавали. Однако в один прекрасный день все закончилось плачевно. Пузырь лопнул, перекупщики обнаружили, что уже не могут расплатиться с долгами, и стали в массовом порядке сбывать недвижимость. В 1991-1992 годах цены в жилых кварталах Токио сократились на 15%, а в Киото - на 33%. В течение нескольких лет недвижимость Японии подешевела на 50%. И на протяжении последующих десяти лет рынок пребывал в состояние глубокой стагнации. Другой пример из новейшей истории - лопнувший "мыльный пузырь" на рынке недвижимости США. Еще пару лет назад американские покупатели буквально расталкивали друг друга локтями при все уменьшающемся предложении, в стране проходили стихийные аукционы, и дома, как правило, продавались буквально через несколько дней после появления на рынке по сильно завышенной цене. Сегодня на рынке США ситуация изменилась коренным образом. Число непроданных домов достигло рекордных размеров. Отсутствие массового спроса на дома и квартиры подталкивает продавцов шаг за шагом снижать цены, а сроки продажи недвижимости увеличились до нескольких месяцев. Без нефтяного фактора Эти примеры наглядно свидетельствуют о том, что у любого инвестиционного рынка, каким бы привлекательным он ни был, есть своя точка насыщения, вслед за которой следует либо стагнация, либо падение цен. На рынке ценных бумаг эти процессы происходят молниеносно, в течение нескольких дней. На инвестиционном рынке недвижимости они проходят плавно. Так или иначе, коррекция неизбежна. Тут полезно вспомнить, что резкое падение рынка российских акций после ухода с него спекулятивных денег составило около 30%. Деньги спекулянтов не ушли в никуда, а перекочевали на рынок недвижимости, что привело тогда к его бурному дальнейшему росту. Куда перетекут эти деньги теперь, в условиях снижения роста доходности с квадратного метра? Скорее всего, снова в рынок ценных бумаг, на котором вновь наметились тенденции к росту. Многие профессиональные инвесторы уже активно работают в этом направлении. Замедление роста цен дало потенциальным конечным покупателям робкую надежду на то, что рано или поздно стоимость квадратного метра сначала остановится, а затем упадет. Следует ожидать, что при увеличении предложения на рынке квартир они займут выжидательную позицию. И на рынке вполне может повториться ситуация 2004 года, когда уровень предложения заметно превысил уровень спроса. Но тогда рынок вытянул рост цен на нефть, который обеспечил значительный приток валюты в страну. Благодаря этому многие десятки тысяч людей, связанных с нефтяным бизнесом или работающих в смежных отраслях, получили доходы, которых оказалось вполне достаточно для покупки новой квартиры в Москве. Именно благодаря этому факту готовый "лечь на бок" рынок столичной недвижимости сдвинулся с мертвой точки. Сейчас ситуация иная. Цены на нефть на мировом рынке упали, и есть ярко выраженные тенденции к их дальнейшему падению. Так все-таки как же будут вести себя дальше цены на столичном рынке недвижимости? Ответ на этот вопрос неоднозначен. А вот что будет потом? Повторится ли в Москве ситуация, которая была когда-то на рынке недвижимости Японии и сейчас происходит в США, или, может быть, столичный рынок жилья будет развиваться по своим, неведомым экономической теории законам? Ясно одно: точка насыщения где-то рядом. Алексей Введенский, "Коммерсант"
Влад: Всё , анализируя спам присылающийся в нашу контору о недвижке цены в рублях падают...
funds: Влад пишет: Всё , анализируя спам присылающийся в нашу контору о недвижке цены в рублях падают... А в долларах? Нефтянка то дорожает, значит спад пока еще отменяется...
funds: Долгострой недорого Жилье скоро упадет в цене. Но покупать его будет слишком рискованно http://www.smoney.ru/article.shtml?2008/09/22/6217 Двух недель суровых биржевых катаклизмов хватило, чтобы давно наметившиеся проблемы российских девелоперов стали очевидны. Страдают даже самые крупные игроки. В прошлую пятницу рейтинговое агентство Fitch поставило под сомнение ликвидность группы компаний ПИК: прогноз по ее долгосрочному кредитному рейтингу изменен со «стабильного» на «негативный». У «Системы-Галс» и Mirax Group такой прогноз еще с весны. И, как выяснилось, небезосновательно. В среду Mirax заявила, что замораживает все проектирующиеся объекты общей площадью 10 млн м2, в ближайший год не возьмет ни одного кредита и не купит ни одного участка. Причин две: нет денег на то, чтобы строить, и нет спроса на то, что строится. Уже заложенные объекты Mirax обещает довести до конца, но это всего 2 млн м2. Аналитики Fitch утверждают, что у российских девелоперов высокие объемы краткосрочной задолженности. Рефинансировать ее в нынешних условиях — задача фантастически сложная. «Если банки прекратят кредитование, стоимость коммерческой и жилой недвижимости будет снижаться по мере распространения случаев вынужденных продаж», — описывает возможный сценарий Fitch. ПИК надеется, что деньги от продаж жилья позволят ей погасить краткосрочные долги. При дорожающей ипотеке и отсутствии платежеспособного спроса на жилье в это не верится. ПИК утверждает, что зависит от ипотеки всего на 25%. Однако, по подсчетам аналитиков Morgan Stanley, в ипотеке нуждаются 85% покупателей жилья экономкласса. А те 15%, у которых деньги все же есть, проблему застройщиков не решат. Ведь, чтобы вывести строительство из стадии котлована, надо, как правило, продать хотя бы 30% квартир. Выкрутиться застройщику тут можно лишь одним способом — начать распродажу со скидками. Мечты о снижении цен на жилье могут стать реальностью, но появится новая опасность. Кому нужна квартира в доме, завершение которого под вопросом? Скидка процентов в десять — не тот дисконт, ради которого стоит так рисковать. Поэтому надеяться, что подешевевшие квартиры начнут разлетаться как горячие пирожки, особенно не стоит: как бы покупателям не пришлось искать деньги на достройку дома самостоятельно. Лет пять назад на московском рынке случалось, что застройщик, построив полдома, просил покупателей еще раскошелиться — доплата доходила до 60% от стоимости квартир. В дело вмешивались прокуратура и московские власти, дома в обмен на преференции от властей достраивали девелоперы с деньгами. Преференции-то власти могут предложить и сейчас, вот только девелоперы с деньгами едва ли найдутся.
funds: 57% продаваемых квартир на вторичном рынке являются инвестиционными http://rokf.ru/realty/2008/09/25/131620.html По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости "Агент 002" 57% квартир выставленных на продажу в Москве на вторичном рынке в сентябре были приобретены менее чем 1 год назад. Необходимо отметить, что срок повторного выхода квартиры на продажу отражает инвестиционную составляющую объекта недвижимости. Структура предложения по данным объектам зависит от периода, когда объект был приобретен в собственность. Так, преобладающее большинство квартир составляют те, которые были куплены в период с сентября 2007 года по март 2008 - 68% или 3876 квартир. 20% приходится на квартиры купленные с апреля по июнь 2008 - 1140 объектов. 10% выставленных на продажу квартир перешли в собственность нынешних владельцев менее чем 3 месяца назад - 570. Незначительную долю в общем объеме предложения составляют объекты, которые были куплены менее 2 месяцев ранее - 1,8% или 102 квартиры. Данный анализ структуры предложения позволяет выявить так называемую долю инвестиционных квартир по отношению к общему объему. Необходимо отметить, что дата приобретения объекта в собственность является косвенным показателем, который определяет характер покупки. Данная характеристика предложения может свидетельствовать о реальном объеме выставляемых на продажу инвестиционных квартир. Напомним, что средний срок выхода объекта на повторную продажу в Москве составляет 8,6 года.
funds: Последняя высота Что случится с ценами на жилье этой осенью http://www.smoney.ru/article.shtml?2008/09/29/6278 Иван Комаров, владелец маркетингового агентства в Краснодаре, три года спекулирует на рынке недвижимости. «Сначала я покупал однушки в типовых домах, — рассказывает Комаров. — За 4-5 месяцев они дорожали на 50%. Потом перешел на квартиры бизнес-класса». Придя на рынок с 800 000 руб., к нынешнему лету комаров заработал 17 млн руб. Столько стоят три его квартиры в Сочи и две в Краснодаре. Но уже скоро они сменят владельца. Летом в Краснодаре уже начался откат цен, рассказывает Комаров. Если в июне на стадии строительства метр стоил 52 000 руб., то к августу — всего 45 000 руб. Для Краснодара летнее падение нормально, с началом осени цены всегда начинали расти. Но в этом году осеннего роста не произошло. В других крупных городах цены падают на 5-10%. Проблемы возникли и у застройщиков, и у покупателей — ни у кого нет денег. «Спрос на новостройки минимален, что непривычно для бурно растущего рынка», — описывает ситуацию Виталий Разуваев, начальник отдела продаж компании «Пересвет-Регион», строящей жилье в пяти городах страны. Однако что же будет дальше? решил систематизировать невероятное количество существующих прогнозов. ВРЕМЯ СКИДОК Сейчас всем ясно одно: судьбу рынка решат застройщики. Именно от их финансового положения будет зависеть, начнется ли общее снижение цен и насколько сильным оно будет. Первая причина возникших у девелоперов проблем связана с кредитами: большинство из них краткосрочные, время выплат наступит очень скоро. Например, группа компаний ПИК, долговой рейтинг которой агентство Fitch поместило под наблюдение с возможностью снижения до «негативного», до конца года должна рассчитаться по половине своих кредитов. «И тогда девелоперы поймут, что ситуация острая. Перекредитоваться невозможно, а с поставщиками и банками расплачиваться надо», — описывает перспективы участников рынка вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. С поставщиками девелоперы уже не церемонятся: «Заказчик вместо денег предложил нам несколько квартир, причем из расчета их рыночной стоимости», — поделился с представитель одной из подрядных компаний, добавив, что серьезно думает над этим предложением. Но с банками бартер не пройдет, им нужно возвращать деньги. Сколько компаний в таких условиях обойдется собственными резервами, будет видно по их ценовой политике. Апрелев уверен, что у всех разные ситуации. Те, кому не надо срочно возвращать долги, будут держать цены до последнего. Но таких, предполагает Апрелев, будет всего четверть: «Это компании, входящие в диверсифицированные холдинги, и крупные застройщики с хорошей репутацией». Остальные начнут распродажу. Причем снижать цены девелоперов вынудят не только приближающиеся сроки выплат по долгам, но и подрядчики, с которыми девелоперы рассчитались квартирами. Их задача — как можно быстрее получить деньги, чтобы удержать компанию на плаву, а значит, они готовы на дисконт. Чтобы выдержать конкуренцию с ними, девелопер будет вынужден тоже предлагать скидку. В ходу будет дисконт 10%, предполагает руководитель аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Отношения с подрядчиками — второй серьезный довод в пользу снижения цен. Масла в огонь подольют и частные инвесторы. «Они спешно избавляются от квартир в домах, где девелоперы отстают от графика строительства, а таких более половины. Инвесторы продают дешевле, чем сами девелоперы. Раньше застройщики выкупили бы их, но в данном положении не могут», — называет следующую причину возможного снижения цен Апрелев. Коммерческий директор девелоперского холдинга «МДК-групп» Алексей Остробородов добавляет, что, если продажи инвесторов будут массовыми, до конца года снижение цен на новостройки может достичь 10%. НИ ДАТЬ НИ ВЗЯТЬ Заставить застройщиков снизить цены могут не только банки и новоиспеченные конкуренты в лице инвесторов и подрядчиков, но и покупатели квартир. Их положению сейчас тоже не позавидуешь: ипотека и жилье становятся для них все менее доступны. Это уже четвертая причина возможного отката цен. По данным ПИК, ипотечников у них 23-25%, у «Главстроя» и того меньше — 10%. Но зависимость девелоперов от ипотеки сильнее, чем утверждают застройщики. Morgan Stanley подсчитал, что в России в сегменте экономкласса 85% покупателей требуется ипотека. А по данным бюро недвижимости «Агент 002», эта цифра уже давно достигла 95%, причем во всех сегментах жилья. Член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко настаивает, однако, что рынок бизнес-класса меньше зависит от банков: «В основном это cash. Если наш покупатель не потерял ключ от сейфа, он к нам придет». Но, судя по заявкам клиентов, бизнес-класс уже который месяц не пользуется спросом, утверждает коммерческий директор бюро «Агент 002» Валерий Барнинец. А все потому, что получить кредит на недорогую квартиру — до $250 000 — еще можно, но большие суммы банки выдавать отказываются. Да они и вообще отказываются от ипотеки. По статистике «Фосборн Хоум», к середине прошлой недели десять банков закрыли выдачу ипотечных кредитов, включая одобренные. Остальные банки кредиты пока дают, но ужесточают условия день ото дня. С января по август этого года средние ставки выросли на 1,8 п. п., а к началу 2009 г., прогнозирует «Фосборн Хоум», подрастут еще на 1,3 п. п. Максимальная сумма кредита снижается вместе с ростом ставок: если ставка при кредите на 25 лет растет на 1 п. п., максимальная сумма уменьшается на 7%, при росте ставки на 2 п. п. — на 13%. Сейчас для покупки квартиры в Москве стоимостью $700 000 заемщик должен располагать 20% этой суммы (без первоначального взноса кредиты больше не дают) и доходом не ниже $12 500 в месяц. Тогда в течение 20 лет он будет ежемесячно платить по $6200. Для покупки самой дешевой однушки семейный доход должен быть не меньше $4500. Еще в июле аналитики международного агентства BCA Research писали в исследовании, посвященном России, что резкое подорожание заемных средств вместе с ростом цен на недвижимость создает пузырь на рынке. Ведь с лета 2002 г. по лето нынешнего года доходы населения выросли на 350%, а цены московского жилья — на 550%. В ряде других городов недвижимость дорожала еще больше. Апрелев предполагает, что в регионах, сильно зависящих от ипотеки, спад цен действительно случится. А таких немало. В августе уже писал, что в первом полугодии 2008 г. по сравнению с тем же периодом 2007 г. число ипотечных сделок в регионах выросло на 40-60%. В лидерах — Красноярск, Нижний Новгород, Ростов, Екатеринбург. Генеральный директор кредитного консультанта «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко считает, что роль ипотеки в развитии рынка сейчас явно переоценена: «Продолжается ее активная пропаганда, хотя приобретение жилья в собственность приведет ко множественным дефолтам среди покупателей. Надо обращаться не только к ипотеке, но и к арендному жилью». Средний менеджмент будет испытывать трудности с бонусами и трудоустройством, говорит Кирпиченко. Не произойдет и традиционного роста цен и спроса в декабре и январе, когда менеджеры крупных компаний тратят на покупку жилья годовые бонусы, сравнимые по размеру со стоимостью средней столичной квартиры. И таким образом, появляется еще один, уже пятый довод в пользу падения цен. ПЕРЕОЦЕНКА ЦЕННОСТЕЙ Однако кроме первичного рынка есть еще вторичный. Несмотря на кризис, он продолжает жить своей жизнью. Барнинец уверен, что цены на нем упадут лишь при условии, что застройщики начнут распродавать не только строящееся, но и готовое жилье, стоимость которого, как правило, равна цене вторички. О дисконте в готовых домах речь пока не идет. Но Разуваев из «Пересвет-Региона» отмечает, что многие застройщики сейчас выставляют на продажу наиболее ликвидные варианты, которые собирались продать в последнюю очередь. По данным корпорации «Инком», спрос на вторичном рынке Москвы сейчас не падает, но и не растет. Предложение превышает спрос на 20%, к концу года разрыв достигнет 50%. «Однако это не страшно, поскольку две трети сделок на рынке альтеративные. Инвесторов же осталось не больше 10%. Самые расторопные ушли еще в апреле», — говорит Таганов. Все это грозит продавцам лишь долгими поисками покупателя, скидок они пока не делают. «Инком» подсчитала, что всего 25% сделок на вторичке проходит с дисконтом, 35-40% — с премией, а в 40% цена равна заявленной. Пока это единственный аргумент против падения цен. Но тут же возникает и фактор (уже шестой) в пользу их снижения: аналитик рынка недвижимости и руководитель портала ARN.RU Андрей Бекетов уверен, что в Москве продавцы хрущевок снизят цены: «Там будет спад до 10%, просто тогда их покупали по принципу “на что хватило денег” и явно переоценили». А в регионах продавцы на вторичном рынке держать цены уже не в состоянии. В Нижнем они сбрасывают 5-10%, в Перми — до 15%, в Самаре — до 100 000 руб. Толчок снижению дал первичный рынок: один из застройщиков признался , что официально цены никто не снижает, но в частной беседе покупателю в последнее время все чаще предлагается скидка 5-10%. Нынешней стабильности вторички Апрелев находит другое объяснение: «Деньги должны где-то приземляться. Курсы валют нестабильны, биржи лихорадит. Вторичная недвижимость — это как раз та самая тихая гавань, потому что при всех потрясениях остается материальным активом». Вот почему Апрелев с вероятностью до 50% предсказывает, что цены на недвижимость в целом стабилизируются и начнут расти, но не больше чем на 2% в месяц. Начальник отдела маркетинга и рекламы «Пересвет-Девелопмент» Александр Козлов приводит еще два довода в пользу сохранения роста цен в Москве: скачки курса доллара и уменьшение предложения. Но темпы роста, по его мнению, будут низкими. Его коллега Разуваев уверен, что в регионах рост будет в пределах инфляции. Остробородов из «МДК-групп» подтверждает эти рассуждения собственной статистикой: «40% покупателей квартир просто желают сберечь свои накопления от обесценивания». Но в версию «дефицит вызывает рост цен» верится меньше всего. «Как известно из экономики, эластичность спроса не беспредельна. Рано или поздно наступает порог, когда цена не может быть выше даже при сведении предложения к нулю», — полагает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. Что уж говорить о регионах, где на проблемы спроса накладывается, напротив, избыток предложения. К примеру, только в центре Нижнего стройки развернули шесть крупных девелоперов. Затоваривание рынка росту цен никогда не способствовало. И это уже седьмой аргумент в пользу дешевения недвижимости. Конечно, все может случиться, а прогнозировать поведение рынка дальше января следующего года и вовсе никто не берется. Но пока, в краткосрочной перспективе, доводы в пользу снижения цен явно перевешивают. Кстати, Иван Комаров из Краснодара вопрос дальнейших инвестиций для себя уже решил, и не в пользу недвижимости. Свои квартиры он планирует продавать по мере необходимости. «На этом рынке ловить больше нечего. Вырученные деньги буду вкладывать в новые бизнесы. У нас очень перспективна сфера услуг», — строит планы Комаров.
Влад: Хорошая статейка.. http://www.irn.ru/articles/16424.html Судя по ней недвиж упадёт в начале 2009 года процентов на 20..
funds: Что нужно банкам, чтобы начать распродажу квартир несостоятельных должников http://bankir.ru/news/newsline/06.10.2008/157133 Финансовый кризис нашел еще один, окольный, путь к рынку недвижимости. На прошлой неделе хедхантинговая компания Cornerstone опросила 42 компании с оборотом около $500 млн, половина из которых призналась, что подумывает о сокращении персонала. В Cornerstone считают, что в банковском, инвестиционном и девелоперском бизнесах, которые больше всего пострадали от кризиса, может быть уволено до 30% персонала. Под увольнение попадают и менеджеры среднего звена, которые в свое время были основными потребителями ипотечных кредитов. Кадровая перетряска грозит им потерей не только работы, но и купленной в кредит квартиры. В перспективе распродажа такого жилья может существенно повлиять на цены. По прогнозу кредитного консультанта «Мультиброкер», дефолт может коснуться 20% ипотечных заемщиков. Ведь высокорисковые кредиты в России долгое время были даже популярнее, чем в США. В Америке их доля никогда не превышала 21%. У нас же, по статистике «Фосборн Хоум», в 2007 г. 30% ипотечных кредитов были рискованными. Это десятки тысяч сделок: по данным Росрегистрации, в прошлом году только в 10 российских регионах, где активнее всего шло жилищное строительство, с использованием ипотеки было куплено почти 170 000 квартир. Деньги давали заемщикам с неофициальными и нестабильными доходами, с очень низким, а порой и нулевым первоначальным взносом. Банки стали осторожнее: уже в этом году доля рискованных ипотечных кредитов снизилась до 15%. Но за политику прошлых лет придется расплачиваться. В нашей стране американский сценарий, скорее всего, повторится лишь наполовину: дефолты заемщиков есть и еще будут, а вот массовая продажа их имущества — в ближайшее время едва ли. Дело в законодательных несостыковках. По закону об ипотеке квартира несостоятельного заемщика может быть продана с молотка. Но прописку никто не отменял. «Если должник докажет суду, что это его единственное жилье, выселить его не смогут», — объясняет юрист компании «Пересвет-Недвижимость» Оксана Щеславская. А квартира с прописанным в ней бывшим владельцем — фактически неликвид: банку проще предоставить должнику отсрочку, чем связываться с продажей. Правда, если речь идет о больших деньгах, законы могут и подправить. Ведь подогнали же земельный, гражданский и жилищный кодексы под нужды будущей Олимпиады, когда потребовалось срочно изъять у сочинцев землю для олимпийских объектов. Справились буквально за пару месяцев. Если так пойдет с ипотекой, квартиры должников могут вскоре попасть на рынок — а ведь продают их обычно со скидкой.
funds: В столице на 1 покупателя жилья приходится 6 продавцов http://www.irn.ru/news/28995.html На 1 покупателя жилья в Москве и Московской области в сентябре приходилось 6 продавцов, свидетельствует статистика обращений клиентов в бюро недвижимости «Агент 002». В сентябре 2008 года в бюро обратилось 3,9 тыс. человек, желающих купить, продать или найти для приобретения квартиру в столице или в Подмосковье. «При этом в сентябре на 1 желающего приобрести жилую недвижимость приходилось 6 продавцов, тогда как еще в августе на одного покупателя приходилось 2,8 продавца», - рассказал руководитель отдела по связям с общественностью «Агент 002» Руслан Барабаш. В сентябре 2008 года количество желающих продать квартиру в Москве и области выросло на 67%. Пик обращений приходился на дни с максимальными колебаниями на фондовом рынке. При этом, как пояснил Руслан Барабаш, на вторичном рынке жилья продавцы недвижимости стараются «держать цену», тогда как на первичном рынке строительные компании стараются сделать своим клиентам завуалированные скидки. Представитель «Агент 002» также добавил, что в сентябре, согласно статистике его компании, на долю потенциальных покупателей жилья в новостройках в Московском регионе приходилось 40% клиентов. На долю потенциальных покупателей жилья на вторичке приходилось 60%, пишет РИА «Новости».
полная версия страницы